Visiedocument

Klein Wonen Zwolle

Duurzaam wonen
Niet groter dan nodig
Energie neutraal
Sociaal verbonden

Als je meer hebt dan je nodig hebt,
bouw dan een langere tafel – niet een hoger hek.”

Beste lezer,

in deze tekst schetsen we een beeld van ons plan om een woonbuurt te realiseren waar mensen niet groter wonen dan nodig is met een kleine ecologische voetafdruk: prachtig, duurzaam, energiepositief, levensbestendig, klaar voor de toekomst!

We geven in de tekst ook enkele getallen weer waar we aan denken om een realistische businesscase te krijgen voor de gewenste woonbuurt. Als we een plek vinden voor onze buurt dan staan in deze tekst de parameters voor de verdere ontwikkeling, ontwerp en financiering.

Klein Wonen

Niet groter wonen dan noodzakelijk in een open leef- en werkomgeving

Een voorbeeld woonwijk: participatie samenleving op wijkschaal

Voor alle leeftijden, elke portemonnee en levensloopbestendig

Duurzaam met een inspirerende uitstraling naar Zwollenaren

Kleine ecologische voetafdruk

Inhoudsopgave

  1. Initiatief en visie
  2. Stedenbouwkundige visie
  3. Mogelijkheden voor hypotheek, erfpachtconstructie, woonadres
  4. Technische gegevens

MMKWZ Klein Wonen Zwolle

Mei 2019

  1. Initiatief en visie

Het was al snel duidelijk dat niet groter wonen dan nodig met een kleine ecologische voetafdruk ook in Zwolle op veel belangstelling kan rekenen. Het is begonnen in september 2016 als een initiatief van vijf personen om binnen de gemeente Zwolle een duurzaam tiny house project van de grond te krijgen. Dit groeide al snel uit tot de Werkgroep Tiny House Zwolle: een groep mensen met dezelfde dromen over duurzaam wonen en leven midden in de samenleving. Het begon met kennismaken, dromen verhelderen en doelen zo concreet en realistisch mogelijk onder woorden te brengen. Tegelijkertijd begon de zoektocht naar een plek om onze plannen te realiseren.

Het vinden van een plek stond van meet af aan met stip op 1. Het was het begin van contacten leggen, gesprekken en overleggen. Tegelijkertijd hebben we gewerkt aan de uitwerking van een concrete en haalbare businesscase. Een opsteker was dat ‘tiny housing’ expliciet genoemd werd in de Zwolse Woonvisie 2017-2027. We waren in beeld! De Tiny House-beweging is voor ons inspirerend en veel ideeën delen we, maar we willen niet zo klein mogelijk, wel niet groter dan nodig. Vandaar dat we in de loop van 2018 afgestapt zijn van Tiny House Zwolle en gekozen hebben voor Klein Wonen Zwolle.

We zijn druk in overleg met de gemeente Zwolle, met woningcorporaties, BlauwvingerEnergie en particulieren die een grondaanbod hebben. We zijn in gesprek gegaan met de Stichting Mens- en Milieuvriendelijk Wonen Zwolle MMWZ. Drie MMWZ-projecten zijn al gerealiseerd (De Bongerd in Zwolle Zuid, Meanderhog in Stadshagen en De Noten in Holtenbroek). Daar is veel ervaring en deskundigheid. In september 2018 hebben we ons bij MMWZ aangesloten als Mens- en Milieuvriendelijk Klein Wonen Zwolle, Kortweg Klein Wonen Zwolle. In februari 2019 is de Vereniging MMKWZ opgericht zijn. We krijgen ondersteuning van een professioneel adviseur en maken gebruik van de expertise van MMWZ. Er zijn nu ongeveer 15 leden, die zich actief inzetten om het plan concreet vorm te geven. We worden op de besloten Facebook-groep “Tiny House Zwolle” op de voet gevolgd door ruim 400 nieuwsgierigen.

Ons plan is dus niet gericht strikt ‘tiny’ (woonoppervlak van rond 20-24m2). We willen ook ruimte voor huishoudens van meer dan één persoon, die klein, duurzaam en sociaal willen wonen. De wensen variëren tussen klein (20-25m2) tot de oppervlakte van een klein stadsappartement (ongeveer 75m2) afhankelijk van het aantal bewoners én om wonen en werken aan huis te combineren. We willen grondgebonden woningen, niet groter dan noodzakelijk, permanente vestiging, met een eigen adres.

We willen duurzaam in alle opzichten, omdat we niet met de aarde om willen gaan alsof we nog een aarde in reserve hebben. Duurzaam gaat wat ons betreft niet alleen om energie en milieu, maar om het hele leven. We zoeken nadrukkelijk naar een combinatie van privébezit en delen van voorzieningen en middelen. We hechten aan gemeenschapszin en sociale cohesie. We streven diversiteit na in bewonerssamenstelling en toegankelijkheid voor alle inkomensgroepen. We willen een dynamische woongemeenschap, maar geen leefgemeenschap met leefregels, waarin de bewoners hun (hele) leven met elkaar delen. We proberen globaal te denken en lokaal te handelen door zoveel mogelijk te consumeren van lokale productie. Afval zou niet meer moeten bestaan of in ieder geval: restproducten die opnieuw te gebruiken zijn.

We willen een open leef- en werkomgeving vormen met een merkbare uitstraling naar de directe omgeving en de stad. Wie weet biedt het ook leer- en stageplekken en kunnen we verbindingen aangaan met het Zwolse onderwijsveld. We dromen van een buurt, waarin ook een multifunctionele ruimte is opgenomen voor de bewoners en voor iedereen (uit de directe omgeving), die daarvan gebruik wil maken.

We staan met ons gezicht naar de Zwolse samenleving en mengen ons daar actief in en we staan open voor verbindingen met initiatieven vanuit de Zwolse samenleving en vanuit (Zwolse) organisaties. We doen mee in projecten en processen die de individuele- en collectieve leefbaarheid in de stad vergroten.

We doen het collectief, om schaalvoordeel te behalen bij de kosten voor de aanleg van de duurzaamheidsvoorzieningen: een ‘mini-grid’ voor energieopwekking en -opslag, natuurlijke afvalwaterzuivering, een regenwater-buffersysteem enzovoort. Een collectieve aanpak op buurtniveau levert 30% tot 50% besparing op ten opzichte van de aanleg per woning. Het bevordert de synergie tussen duurzaam en betaalbaar.

We zoeken naar oplossingen die ook bij andere woningbouw-plannen in de stad realiseerbaar zijn. Niet alleen voor onszelf maar – als voorbeeld – voor een Zwolle met een leefbare toekomst. Bij gebruik van collectieve duurzaamheidsvoorzieningen kunnen individuele woningen volstaan met uitstekende isolatie en ventilatie en voorzieningen die alleen op woningniveau noodzakelijk zijn. Waar energie nodig is kan het ‘all electric’, die techniek bestaat al.

Ons project vaart onder de vlag van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), voor permanente vestiging. Collectieve aanpak leidt tot lage(re) bouw- en woonlasten, biedt tal van mogelijkheden op de woningmarkt voor de toenemende vraag naar eenpersoonshuishoudens, sluit deelname van mensen met lagere inkomens in en biedt kansen voor specifieke doelgroepen. We zijn in gesprek met woningcorporaties over de realisatie van een betaalbare huurwoningen binnen ons plan.

Bij een woning hoort een tuin of in ieder geval buitenruimte en ontmoetingsruimte. Ook daarin zoeken we gemeenschappelijkheid. Een kleine eigen buitenruimte en een grote open gezamenlijke buitenruimte om samen te gebruiken en te onderhouden. Dit zou gecombineerd kunnen worden met de openbare buitenruimte van de gemeente of woningcorporatie, die door de bewoners van de buurt wordt ingericht en onderhouden.

We financieren in principe onszelf in deze opstartfase. Leden betalen contributie voor de kosten die gemaakt worden. Van nieuwe leden vragen we een entreebijdrage. Voor de koop van grond, de bouw van huizen en gemeenschappelijke (duurzaamheids)voorzieningen is de portemonnee van de deelnemers leidend en bepalend. We willen een droom realiseren, die voor iedereen betaalbaar is en daardoor ook op andere plekken navolgbaar kan zijn.

Giften zijn natuurlijk altijd welkom voor specifieke wensen. Zo ontvingen we bij Club Cele een stadscheque van € 2.500 ex. BTW van de Provincie Overijssel voor het laten maken van een beeldboek door de Zwolse architect Sjouke Westhoff. In dit beeldboek zijn onze eerste dromen, wensen en ideeën zichtbaar gemaakt.

  1. Stedenbouwkundige visie

Op voorhand is er geen expliciete voorkeur voor de plek waar dit zou kunnen: in het stedelijke gebied in een bestaande of nieuwbouwwijk, aan de rand van de stad of in het buitengebied op fietsafstand van Zwolle. Het allerbelangrijkste is een plek waar het nadrukkelijk ook groen is of groen te maken is.

De wens om betrokken te zijn bij de Zwolse samenleving, om verbindingen aan te gaan en om ‘zo gewoon mogelijk’ te zijn bepaalt wel dat we geen geïsoleerde plaats ver buiten de stad zoeken, geen eigen eilandje willen creëren in het stedelijk gebied, maar in verbinding met de (woon)omgeving ons ideaal willen realiseren.

In stedelijk gebied

Bij de gangbare grondprijzen van rond de €350/m2 ex BTW voor stedelijk gebied hebben we geen businesscase, tenzij de vereiste ruimtelijkheid afkomstig is van openbare ruimte die niet in eigendom is van de bewoners. Bij een gemiddelde grondprijs van €200-250/m2 keert de businesscase weer ten goede.

Deze grondprijzen worden ingegeven door de wens om een woonbuurt te realiseren voor (bijna) elke portemonnee.

Een andere optie is om op relatief dure grond een collectief gebouw met meerdere woonlagen van kleine, duurzame woningen te realiseren, waarin de community-gedachte mee wordt vormgegeven.

In het buitengebied

In het buitengebied staan tal van agrarische bedrijven te koop voor koopsommen tussen € 500.000 en € 800.000 (kosten koper) met meer dan genoeg grond. Bij dergelijke bedragen is de businesscase uiterst gunstig en kan zelfs op basis van crowdfunding gefinancierd worden. De bestaande opstallen op dit soort kavels kunnen een toegevoegde waarde hebben voor de buurt cq. gemeenschap. Vaak is er een zware aansluiting voor elektriciteit aanwezig. Wel speelt in het buitengebied de vraag of bestemmingsplannen een buurt, zoals wij voorstaan, toestaan. Hierover voeren we overleg met de Provincie Overijssel en de Gemeente Zwolle.

In rafelranden

Wat we graag willen zou ook heel goed passen in de rafelranden, rare plekken in de stad. Daar waar reguliere woningbouw lastig of onmogelijk is kunnen kleine woningen heel goed worden ingepast.

  1. Hypotheek, erfpachtconstructie, woonadres

Niet iedereen zal uit eigen middelen een woning kunnen realiseren. Voor hen zullen constructies voor financiering nodig zijn. Er zijn meerdere financiers, die hypotheken verstrekken voor kleine woningen onder de voorwaarde dat zij grondgebonden zijn. Ook is er te denken aan erfpachtconstructies of financiering via de vereniging.

Grondgebonden woningen waar de bewoners eigenaar zijn maken ook een buurt mogelijk, waarin iedereen zijn eigen woonadres heeft en waardoor opname in Gemeentelijke Basis Administratie GBA mogelijk is. Dit laatste is belangrijk voor een hypotheek en eventuele te ontvangen toeslagen. Bovendien willen we een woongemeenschap en geen leefgemeenschap waarin de bewoners hun (hele) leven met elkaar delen. Een eigen woonadres past daarin beter dan samen op hetzelfde huisnummer.



4 Technische en financiële gegevens

Voor de gemeenschappelijke businesscase hebben we een aantal uitgangspunten geformuleerd:

  • een wijk van 25 woningen,

  • in een mix van small, medium en large,

  • deels eigen grond per bewoner,

  • deels gemeenschappelijke grond,

  • eventueel aangevuld met zorg(plicht) voor de aanliggende openbare ruimte,

  • en eventueel functionele gemeenschappelijke voorzieningen / gebouwen voor de buurtbewoners en anderen.

Een minimum van 15 woningen is nodig om een maximaal kostenvoordeel te halen uit collectieve voorzieningen. Een mix van klein en groter woningoppervlak speelt in op de verschillende woonbehoeftes.

Bij de inrichting en zorg(plicht) voor aanliggende openbare ruimte denken we aan: wandel- en fietspaden, toegankelijkheid voor auto’s en hulpdiensten, groenvoorziening, een gezamenlijke moestuin of boomgaard en ontmoetingsplekken.

Benodigde woning- en kaveloppervlakte

 

Woning

Small

25 m2

Medium

50 m2

Large

75 m2

De grote van de kavels en gemeenschappelijke buitenruimte zal vooral bepaald worden door de beschikbare ruimte en de mogelijkheid om openbare ruimte onderdeel te laten zijn van de inrichting.

Kosten

De kosten voor klein wonen bestaan uit de prijs voor de grond, de (bouw)kosten van de woning, de investering in de collectieve duurzaamheidsvoorzieningen en de gemeentelijke- en/of provinciale belastingen. Offertes kunnen aangevraagd worden als we de locatie weten en het stedenbouwkundige ontwerp waarbij we ons richten op twee mogelijkheden: aankoop van eigen grond of een constructie dat je de grond kunt huren of pachten van bij voorbeeld de overheid of een woningcorporatie.

Kosten van de woningen

Richtbedragen voor een geïsoleerde woning (minimaal conform de isolatienormen uit het bouwbesluit, gasloos) :

  • Zelfbouw: € 15:000 – € 50.000

  • Prefab: € 60.000 tot ??

Investering in collectieve voorzieningen

Voor de collectieve voorzieningen bij 25 woningen denken we aan een helofyten filter voor de afvalwaterzuivering (eventueel is een compost toilet mogelijk), een regenwater-opvangsysteem, een minigrid inclusief energieopwekking, eventueel een gezamenlijke ruimte, gezamenlijk groen (moestuin, picknicktafel en/of vuurplaats).

We richten ons op circulair of misschien wel off-grid. Indien dit niet mogelijk blijkt te zijn hebben we alsnog een centrale aansluiting nodig op het nationale elektranet, glasvezelnet en waterleidingnet.

Collectieve voorzieningen laten zien dat permanente vestiging het doel is, waarmee inschrijving bij de GBA kan plaatsvinden en is hypotheek op je woning een haalbare zaak.

We streven bij nieuwbouw naar een EPC van 0.0. Dat is ruimschoots te realiseren met een investering van ca € 10.000 per huisje (subsidies niet meegerekend) waarbij de woningen kunnen volstaan met uitstekende isolatie. Daarmee is het wijkje energieneutraal of zelfs –positief te maken.

De bewoners zijn eigenaar van hun woning en perceel, en mede-eigenaar van de gezamenlijke voorzieningen, waaronder de openbare ruimte. Hiervoor wordt jaarlijks een vast bedrag verrekend en een variabel gedeelte op basis van je (energie) verbruik.

Bij huur betalen de huurders naast de huurprijs voor de woning dezelfde vaste en variabele prijzen voor de gezamenlijke voorzieningen.

Naschrift

Deze tekst wordt bijgewerkt zodra meer bekend is over de bouwlocatie, de plannen en de samenwerkingspartners. Specifieke bedragen en aantallen, en soorten woningen, worden bepaald indien een mogelijk gebied is gevonden.